Menu
Hieronder vindt u vragen van kopers die we in de loop der jaren hebben verzameld. Mist u een vraag, stuur deze naar office@injurad.com. Onze lijfspreuk is dat uw droom werkelijkheid wordt als u zonder stress van dit geweldige land kunt genieten.
En als u ons nodig heeft, zijn wij er om u te helpen en uw Spaanse droom te realiseren. Succes!
Samengevat:
U zou zeggen lokatie. Dat klopt, maar men vergeet vaak de tweede factor die minstens zo bepalend is, de risico’s. Op woningportals en makelaarswebsites wordt geen onderscheid gemaakt tussen legale en illegale woningen, laat staan dat de risico’s worden genoemd.
Het lastige en onlogische is dat een legale woning in Spanje niet betekent dat er geen serieuze risico’s zijn. Risicowoningen zijn nou eenmaal minder waard. Dat betekent dat kopers te veel, soms veel te veel betalen voor een woning ondanks dat deze legaal is en over ale documenten beschikt. Volgens deelnemers aan een enquête blijkt dat men afhankelijk van de risico’s een woning tot 25 tot 50% minder waard vindt.
U kunt voor uzelf bepalen of dat in uw geval om tienduizenden euro’s of meer dan een ton gaat.
Een woning kan legaal zijn en over alle documenten beschikken, maar niet voldoen aan de actuele regels van de gemeente (Plan general de ordenación, ofwel het bestemmingsplan). Vrijwel alle risico’s die kopers niet willen nemen zijn niet juridisch maar het gevolg van deze regels. Daar moet onderzoek naar worden gedaan en dat is dusdanig complex, dat veel advocaten het niet doen of kunnen.
Helaas wordt dit onderzoek vaak oppervlakkig gedaan (of helemaal niet) waardoor kopers de risico’s niet horen. Verkopers profiteren van het feit dat kopers een droom hebben, verliefd zijn op een huis en alles door een roze bril zien.
Dat is niet zo gek. Verkopers weten dat vrijwel niemand bepaalde risico’s wil nemen. Kopers confronteren met risico’s is geen goede verkoopstrategie.
Voor het afsluiten van een verzekering ligt de verantwoordelijkheid bij de eigenaar van de woning. Die moet zorgen dat de woning aan de wettelijke eisen en de polisvoorwaarden voldoet. Veel eigenaren zijn ervan overtuigd dat alles in orde is omdat ze werden bijgestaan door een professional echter zonder dat men daar zekerheid over heeft op basis van een goed en volledig onderzoek. Men betaalt premie zonder de dekking die men denkt te genieten.
Leuk zijn ze niet om te melden. Maar als koper wilt u eerlijk worden geïnformeerd zodat u zelf kan bepalen welke risico’s voor u niet acceptabel zijn.
Dat is voor een koper best lastig. De meeste kopers kennen de wet en regelgeving niet en spreken vaak ook geen Spaans. Het enige dat u als koper moet weten is dat de manier om risicowoningen verkocht te krijgen is door onvolledig onderzoek waarin niet alle aspecten worden onderzocht.
Hou daarom zelf de controle met de Pre-scan, het modelcontract en het IGP-onderzoeksformulier.
Het is absoluut niet leuk om te wantrouwen. Maar vergeet niet dat u veel geld gaat investeren en het niet gek is dat u controle wil houden in een land waar u de taal en wetgeving niet kent. Daar zal elke professional begrip voor moeten hebben.
De ervaring leert dat elke dag opnieuw duizenden kopers eigenaar worden van een woning waarvan ze niet weten of deze in orde is. En dat zijn kopers die hun professional vertrouwen.
In Spanje gaan professionals vrijwel altijd vrijuit als er problemen zijn, en is het de koper die uiteindelijk de situatie zal moeten accepteren. Daarom zeggen wij, hoe vriendelijk een professional ook is en hoe betrouwbaar deze ook overkomt, hou de controle met onze checks.
De diensten van Injurad zijn voornamelijk gericht op:
Nee, dit is het meest gebruikte document om kopers mee om de tuin te leiden. Het document betekent in vrijwel alle gevallen slechts dat er bij de gemeente geen onrechtmatigheden bekend zijn, dus NIET dat ze er niet zijn. Ze noemen dat ook wel dat er een “dossier open staat”.
Het document is wel interessant als er al onrechtmatigheden bij de gemeente bekend zijn, dan weet je dat op zijn minst. Je kunt dan laten onderzoeken of dit op te lossen is. Een verkoper 0f makelaar vraagt dit document niet aan als hij of zij weet dat er een dossier open staat en problemen bekend zijn.
In Spanje bestaat geen enkel document van overheidswege op basis waarvan kan worden vastgesteld dat de woning legaal is én geen beperkingen of risico’s heeft.
Het enige document waaruit dat blijkt is een betrouwbaar, compleet en recent woningonderzoek. Compleet, omdat er veel aspecten moeten worden onderzocht. Recent, omdat de omstandigheden gewijzigd kunnen zijn. Denk aan wetgeving, wijzigingen aan de woning zelf, bestemmingsplanwijzigingen, etc.
Het IGP-keuringsformulier is een leidraad voor professionals om geen belangrijke aspecten te vergeten en voor u een hele goede controle.
Wees alert en laat het bestemmingsplan onderzoek doen (invullen IGP formulier), gevolgd door juridisch onderzoek. Geregistreerd in het register heeft niks te maken met legaliteit. Het hangt ervan af hoe de inschrijving tot stand is gekomen.
Dat cijfer is afkomstig van een onderzoek door de Spaanse belastingdienst (Hacienda). Het gaat om alle typen woningen. Van woningen in de campo, tot zelfs in bestaande urbanisaties, flatgebouwen en nieuwbouw.
Volgens de Spaanse consumentenbond OCU had zes van de elf nieuwbouwprojecten geen (correcte) bouwvergunning.
U heeft het juiste gedaan. Het betekent namelijk dat een ander waarschijnlijk zonder documenten te hebben gekregen een contract heeft getekend, oftewel blind koopt. Van dergelijke kopers gaat u het nooit winnen. Het is de manier waarop de woningmarkt werkt. Er zullen altijd mensen zijn die “op hoop van zegen” een reserveringscontract tekenen, of de verkoper/ makelaar vertrouwen. Niet vreemd, wel naiëf.
Onze advocaten zeggen; ‘Beter een woning niet gekocht die achteraf in orde bleek te zijn, dan onder druk een woning met allerhande risico’s te hebben gekocht.’
In het bestemmingsplan van de gemeente liggen alle voorwaarden vast waaraan woningen op een perceel moeten voldoen. Dat gaat per zone met coderingen en subcoderingen. Aan een code hangen weer regels. In vrijwel alle gemeenten in heel Spanje geldt dat een woning daar NU vandaag de dag aan moet voldoen, ongeacht of een woning ooit met vergunning is gebouwd.
De codes leiden tot bijvoorbeeld het maximaal aantal m2 dat mag worden gebouwd, de hoogte, het aantal etages, informatie over bijgebouwen, de afstand tot de erfgrens die moet worden gerespecteerd, etc.
Nee! Je zou zeggen van wel en het is logisch dat u dat denkt. Echter hebben inschrijving in het Registro de la propiedad en het Kadaster niks met legaliteit te maken.
Ja, want voor elke woning geldt dat het huidige bestemmingsplan van de gemeente in vrijwel elke gemeente bepalend is voor de beperkingen en risico’s. Dus ook als de woning met vergunning is gebouwd.
Nee. Een lokale adviseur wordt aangeraden, omdat die de lokale regels kent. De werkelijke reden is vaak dat men ongeschreven regels wil hanteren. Mondelinge regels worden arbitrair toegepast en bieden de koper geen zekerheid en geen poot om op te staan. Een goed onderzoek is gebaseerd op de wet- en regelgeving zoals deze door beleidsmakers zijn opgesteld. De IGP volgt de wettelijke regels.
Verjaard wordt onterecht gelijkgesteld aan legaal. Soms noemt men het A-legaal, dat is een verzinsel. Om een antwoord te geven op de vraag moeten de documenten en de regelgeving van de gemeente worden bestudeerd (Plan general de ordenación). Zonder onderzoek weet u niet of en zo ja wat de consequenties zijn.
De bank vraagt voor een hypotheek om een taxatierapport. Een taxatierapport geeft echter zelden antwoorden op de vragen of mag worden herbouwd in geval van brand, of er risico is op moeten afbreken van een deel van de woning, boetes, verkrijgen of verlengen van vergunningen, etc.
Het kan dus zijn dat als een woning afbrandt u deze niet mag herbouwen en met een hypotheekschuld blijft zitten. De vraag is bovendien of er dekking van de verzekering is.
Nee, dat is vrijwel onmogelijk.
Het gebeuert vaak. Natuurlijk is dat niet normaal. U de documenten en informatie moeten ontvangen als u serieuze interesse heeft en een bod wil uitbrengen. U bent de koper.
Veel voorkomende redenen waarom men het niet doet:
