Veel kopers en huiseigenaren gingen jou al voor met diverse vragen. Als je de antwoorden leest, dan leer je de Spaanse woningmarkt nóg beter kennen.

Jouw droom wordt werkelijkheid als je zonder stress van dit geweldige land kunt genieten. Je gaat veel geld investeren, dus vraag voor je eigen geruststelling om de kwalificatie. Dan weet je precies waar je aan toe bent.

  • Blind vertrouwen in professionals blijkt in de praktijk de grootste valkuil. Nadelige contracten, onvolledige onderzoeksrapporten zonder handtekening, incorrecte informatie over documenten en legaliteit etcetera zijn geen uitzondering.
  • Mensen lezen veel en gaan af op ervaringen van anderen. Het onderzoeken van de legale en urbanistische situatie van een woning is veel te complex voor zelfstudie (probeer de Pre scan). Zonder studie rechten en achitectuur specialisatie utbanismo is het vrijwel onmogelijk om de risico’s te kennen. 
  • Dit is Spanje, hier werkt het anders en doet iedereen van alles zonder vergunning. Wat veel mensen zich niet realiseren of niet wordt verteld, is dat een woning daardoor risico’s heeft die vrijwel niemand zich kan veroorloven (zie beperkingen en risico’s).
  • Onder druk een contract tekenen en een aanbetaling doen omdat men bang is dat de woning aan hun neus voorbij gaat.
  • Anderen nemen risico’s toch ook? Niet wetende dat anderen de risico’s helemaal niet kennen toen ze kochten of nooit is verteld.
  • Niet kunnen voorstellen dat hele woonwijken of gebouwen die er al jaren staan volledig illegaal kunnen zijn.
  • Een eenvoudig reserveringscontract tekenen. Een eenvoudig reserveringscontract beschermt de koper nooit en leidt tot misverstanden.

Een onderzoek is alleen waardevol als een professional zijn verantwoordelijkheid neemt door het rapport te tekenen. Als koper heb je zonder getekend rapport heb je geen poot om op te staan als er toch iets mis blijkt te zijn, als verkoper weet je niet waar je aan toe bent.

Daarom wordt van de kwalificatie een rapport opgemaakt en ondertekend door een specialist.

Een woningonderzoek is een risico-onderzoek. Het bevat minimaal;

  • Onderzoek naar de verschillen tussen het register, kadaster met de huidige situatie van de woning met conclusies en mogelijke consequenties.
  • Vermelding van de documenten op basis waarvan het onderzoek heeft plaatsgevonden, of er essentiële documenten ontbreken gevolgd door conclusies.
  • Vergelijking bebouwing luchtfotografie in de loop der jaren.
  • Copy en analyse van het huidige bestemmingsplan. Voldoet de woning wel en zo niet en wat zijn de conclusies/consequenties?
  • Algemene conclusies en aanbevelingen waarbij de belangrijkste potentiële risico’s worden vermeld en bij elk risico wordt aangegeven of deze wel of niet van toepassing is, zodat daarover geen misverstanden ontstaan.

Je zou zeggen lokatie. Dat klopt, maar men vergeet vaak de tweede factor die minstens zo bepalend is, de risico’s. Op woningportals en makelaarswebsites wordt geen onderscheid gemaakt tussen legale en illegale woningen, laat staan dat de risico’s worden genoemd.

Let op, want wat vrijwel niemand weet is dat een legale woning in Spanje niet betekent dat er geen beperkingen of risico’s zijn. Woningen met beperkingen zijn nou eenmaal minder waard. Afhankelijk van de prijsklasse en soort beperkingen kan de waarde kan enkele duizenden euro’s tot tonnen lager zijn.

Je kunt beperkingen en risico’s vrijwel nooit bepalen aan de hand van documenten. Er is onderzoek voor nodig en dat is dusdanig complex, dat veel advocaten het over laten aan een specialist in urbanismo. Daarom wordt de kwalificatie uitgevoerd door echte specialisten die hun verantwoordelijkheid nemen door het rapport waarop de kwalificatie is gebaseerd te tekenen.

Het is niet leuk om te melden. Zijn onderstaande risico’s voor jou belangrijk om te weten of maakt het je niet zoveel uit?

  • De gemeente die het recht heeft om GEEN vergunning voor herbouwen te verstrekken bijvoorbeeld als de woning door brand is vergaan.
  • Een verzekering die schade NIET hoeft uit te keren omdat documenten ontbreken of de kosten voor herbouwen niet dekt als de gemeente op basis van de regelgeving geen bouwvergunning verstrekt.
  • Boete achteraf voor bouwen zonder vergunning door vorige eigenaren.
  • Moeten afbreken van een deel van de woning om te voldoen aan de regels van de gemeente in verband met de geldigheid of het verkrijgen van licenties alsmede dekking van de verzekering.
  • Problemen met verlengen of verkrijgen van overige licenties en vergunningen.
  • Als gevolg van de risico’s (veel) te veel betalen voor een woning.
  • Als gevolg van beperkingen lastig of niet kunnen verkopen van de woning.

Dat is niet zo gek, want het vertellen van problemen betekent dat kopers mogelijk afhaken en een andere woning zoeken. Ook op website van professionals lees je er weinig over. Het streven is dat bij elke woning de kwalificatie wordt vermeld.

Premie betalen en dekking is niet hezelfde. Dat zit zo. Het is niet zo dat als een verzekeringscontract is getekend en premie wordt betaald de maatschappij de woning heeft geaccepteerd in de situatie waarin deze zich bevindt. De eigenaar heeft zelf de verantwoordelijkheid om ervoor zorgen dat de woning aan de wettelijke eisen en de polisvoorwaarden voldoet. Is dat niet het geval, dan heeft de verzekeringsmaatschappij mogelijk het recht om schade niet uit te keren.

De kwalificatie is ter geruststelling om verrassingen te voorkomen zodat je zonder zorgen van je woning kunt genieten.

Het is absoluut niet leuk om te wantrouwen. Echter, in Spanje gebruikt elke professional zijn eigen onderzoeksmethode. Daardoor is het onmogelijk te weten of  onderzoeken volledig en correct zijn uitgevoerd. Het onderzoek is veel complexer dan de meeste mensen denken, en helaas leert de praktijk dat veel woningen met problemen worden gekocht ondanks de adviezen van professionals. Zie ook punt 1 bij de grootste valkuilen.

Particulieren beschikken uiteraard niet over de juridische kennis en kennis van bestemmingsplannen om onderzoeken zelf te controleren op vorm en inhoud.  Daarom is de kwalificatie zo belangrijk. De kwalificatie is als onafhankelijk document heel bruikbaar, eigenlijk noodzakelijk, voor advocaten ten behoeve van het juridische en administratieve onderzoek.

Nee, met document worden kopers om de tuin geleid. Het document betekent in vrijwel alle gevallen slechts dat er bij de gemeente geen onrechtmatigheden bekend zijn, dus niet dat ze er niet zijn.

Het zelfde gebeurt met een Nota simple, uittreksel van het kadaster, de vermogensbelasting IBI, een notarieële akte voor niwue inschrijving etc.

Een Certificado de no existir infracción is zeker belangrijk, want als er wél al onrechtmatigheden bij de gemeente bekend zijn, dan weet je dat op zijn minst. Een verkoper 0f makelaar vraagt dit document meestal niet aan als hij of zij weet dat er een dossier open staat en problemen bekend zijn.

In Spanje bestaat geen enkel document van overheidswege op basis waarvan kan worden vastgesteld dat de woning legaal is én geen beperkingen of risico’s heeft.

Het enige document waaruit dat blijkt is een betrouwbaar, compleet en recent woningonderzoek/ risico-onderzoek. 

Wees alert. Geregistreerd in het register, ook al is dat op basis van een notariële akte heeft niks te maken met legaliteit. Het hangt ervan af hoe de inschrijving tot stand is gekomen. Kies daarom voor zekerheid en vraag een kwalificatie aan.

Ja dat is juist, Dat cijfer is afkomstig van de Spaanse belastingdienst (Hacienda) op basis van luchtfotografie. De gemeente heeft lang niet altijd de middelen om pro-actief te controleren, maar de belastingdienst controleert wel degelijk. Het gaat om alle typen woningen. Van woningen in de campo, bestaande urbanisaties, flatgebouwen tot nieuwbouw (één miljoen).

Volgens de Spaanse consumentenbond OCU had zes van de elf nieuwbouwprojecten geen (correcte) bouwvergunning.

Je hebt niet getekend. Vervelend dat de woning nu verkochts is, maar je hebt het juiste gedaan. Het betekent namelijk dat een ander waarschijnlijk zonder enig onderzoek koopt.

Van dergelijke kopers ga je het nooit winnen. Het is de manier waarop de woningmarkt werkt. Er zullen altijd mensen zijn die “op hoop van zegen” een reserveringscontract tekenen, of de verkoper/ makelaar vertrouwen. Niet vreemd, wel erg naiëf.

In het bestemmingsplan van de gemeente liggen alle voorwaarden vast waaraan woningen op een perceel moeten voldoen. Dat gaat per zone met coderingen en subcoderingen. Aan een code hangen weer regels en wetgeving.

De kwalificatie is in feite een soort Woningpaspoort omdat het de actuele legale en werkelijke status van een woning aangeeft.

Als na de kwalificatie van een woning de wetgeveving of de gemeentelijke regels veranderen, dan wel aan de woning wijzigingen hebben plaatsgevonden dan moet de kwalificatie opnieuw worden gedaan.

Bij de koop is het dus verstandig om een nieuwe kwalificatie aan te vragen en niet af te gaan op een oudere versie.

Nee! Je zou zeggen van wel en het is logisch dat u dat denkt. Echter hebben inschrijving in het Registro de la propiedad en het Kadaster en het betalen van onroerendgoed belasting niks met legaliteit te maken.

De eigenaar kan de bouwvergunning laten zien. Ook dan is het nodig om onderzoek te doen, want voor elke woning geldt dat het huidige bestemmingsplan van de gemeente in vrijwel elke gemeente bepalend is voor de beperkingen en risico’s.

Tenzij de woning niet is uitgebreid en de wetgeving en regelgeving van de gemeente ongewijzigd. Vraag dus om een onafhankelijke kwalificatie.

Verjaard wordt onterecht gelijkgesteld aan legaal. Soms noemt men het A-legaal, dat is een verzinsel. Om een antwoord te geven op de vraag moeten de documenten en de regelgeving van de gemeente worden bestudeerd (Plan general de ordenación). Zonder onderzoek weet je niet of en zo ja wat de consequenties zijn.

VOORBEELD: Het kan dus zijn dat een illegaal of gedoogd zwembad zorgt dat de gemeente het recht heeft geen vergunning te verlenen voor verbouwen tot het zwembad is gelegaliseerd en indien legalisatie niet mogelijk is wordt verwijderd.

De bank vraagt voor een hypotheek om een taxatierapport. Een taxatierapport geeft echter zelden antwoorden op de vragen of mag worden herbouwd in geval van brand, of er risico is op moeten afbreken van een deel van de woning, boetes, verkrijgen of verlengen van vergunningen, etc.

Het kan dus zijn dat als een woning afbrandt je deze niet mag herbouwen en met een hypotheekschuld blijft zitten. De vraag is bovendien of er dekking van de verzekering is. De kwalificatie geeft je inzicht in de situatie.

Nee, de notaris ziet erop toe dat de transactie legaal is, niet of de woning legaal is en of er geen risico’s zijn.
Hou er rekening mee dat dit in feite belangenverstrengeling is. Een makelaar krijgt zijn commissie als de koop door gaat en zal het liefste een advocaat aanbeveken die zijn commissie niet in gevaar brengt.
 
Als kiest voor de advocaat die de makelaar aanbeveelt, vraag dan zelf een kwalificatie aan die je deelt met de advocaat die vervolgens het juridische en administratieve onderzoek kan doen. Als de kwalificatie negatief is wil je wellicht geen kosten meer maken voor voor juridisch advies.
Nee. Woningonderzoek is voor specialisten, waarbij opgemerkt dat veel advocaten het bestemmingsplan onderzoek liever overlaten aan een specialist in urbanismo. Daarom wordt de kwalificatie uitgevoerd door specialisten.

Nee, dat is vrijwel onmogelijk. Alleen gedegen onderzoek biedt daarover uitsluitsel.

Meest voorkomende redenen waarom  informatie en documenten niet worden deelt:

  1. Men weet dat er is sprake van onrechtmatigheden/ illegale bouw.
  2. De documenten zijn er niet of niet compleet.
  3. De makelaar/ advocaat heeft de documenten (nog) niet gekregen van de eigenaar.
  4. Men wil graag dat je een advocaat inschakelt in de de hoop dat het onderzoek oppervlakkig wordt gedaan.
  5. Wet bescherming persoonsgegevens, dit is feitelijk een non-argument omdat een verkoper geen bezwaar heeft tegen het verstrekken van documenten, tenzij punt 1,2 of 3.

Samengevat:

    1. Vooronderzoek – Voordat je kosten maakt en überhaupt een bod kunt doen moet je eerst meer weten van de woning. Stel de juiste vragen aan de verkoper/ makelaar. Zie Pre-scan.
    2. Reserveringscontract – Indien je overeenstemming hebt over de prijs, wordt een reserveringscontract getekend en een aanbetaling gedaan. Een reserveringscontract moet jou en de verkoper zekerheden bieden en de risico’s die u niet wil nemen uitsluiten.
    3. Pre-scan – doe een autotest zodat je weet wat je kunt verwachten gevolgd door een kwalificatie.
    4. Overdracht – Naar de notaris voor de overdracht.

Dat is voor een koper best lastig. De meeste kopers kennen de wet en regelgeving niet en spreken vaak ook geen Spaans. Het enige dat je als koper moet weten is dat de manier om risicowoningen verkocht te krijgen is door het winnen van vertrouwen, niet delen van essentiële informatie en documenten en onvolledig onderzoek.

Koop onder het voorbehoud van een goede kwalificatie.

  • Copyright © 2022 Injurad SL. All rights reserved.
Please enable JavaScript in your browser to complete this form.
Maak een keuze