1. Op één staat absoluut het blinde vertrouwen in professionals omdat ze bijzonder vriendelijk zijn en betrouwbaar overkomen, wellicht zelfs omdat het een landgenoot is >> Vertrouwen is prima, maar je moet altijd zelf de controle houden. Daarvoor hebben we betaalbare checks als second opinion. Vraag SOWIESO altijd om een goed onderzoeksrapport en controleer de inhoud hier of kies direct voor een IGP.
2. Liefde maakt blind, een droomhuis ook >> Blijf realistisch, hoe moeilijk dat ook is.
3. Soms/regelmatig worden kopers onder druk gezet met andere geïnteresseerden. Ze tekenen een contract uit angst om de woning “kwijt” te raken en doen een aanbetaling >> Kopers onder druk zetten is dé manier om probleemwoningen verkocht te krijgen. Eigelijk weet je best dat er geen koper is, en tóch ben je bang dat die er wel is. Het spreekwoord van onze advocaten luidt; “Beter een huis niet gekocht dat achteraf in orde bleek, dan onder druk een probleemwoning gekocht”. Het woningonderzoek duurt maximaal 6 werkdagen (althans via Injurad). Zie ook contract.

Voorkom dat je een slechte investering doet en wellicht veel te veel betaalt voor een woning. Uit een enquête op de Facebookgroep Casa Propia blijkt dat ruim 50% van de deelnemers woningen met onderstaande beperkingen/risico’s de helft minder waard vindt. Dat is best fors.

Welke beperkingen/ risico’s bepalen een lagere waarde?

1. Het feit dat de gemeente mogelijk het recht heeft om geen vergunning te verstrekken voor herbouwen van de woning/ flatgebouw bijvoorbeeld als een woning door brand is vergaan.
2. Een verzekering die mogelijk het recht heeft om schade zoals bijvoorbeeld herbouwen niet uit te keren, als de gemeente geen bouwvergunning verstrekt.
3. De gemeente kan beslissen over afbreken van bebouwing, boetes voor bebouwing zonder vergunning, al dan niet verlenen/ verlengen/ vernieuwen van vergunningen.
4. Het feit dat een woning door voorstaande punten lastiger te verkopen is.

Natuurlijk is de kans dat er wat mis is bij een appartement veel kleiner. Maar is dat een reden om geen onderzoek te laten doen? Absoluut niet, want in onze praktijk komt desondanks regelmatig voor dat hele gebouwen niet voldoen aan het bestemmingsplan. Hetzelfde geldt voor woningen in een urbanisatie (bekijk de video van Arjan en Linda hier)

Een goede advocaat kan overal in Spanje werken. Je hoort vaak dat je een lokale advocaat moet nemen omdat die de lokale regels kent. Dat klinkt logisch, maar de werkelijke reden is eerder dat men liever de lokale “ongeschreven regels” hanteert. Is dat erg? Uiteraard, omdat ongeschreven regels je niet beschermen, je problemen kunt krijgen met verlengen, verkrijgen of aanvragen van vergunningen, dekking van de verzekering, etc. De enige die in dergelijke gevallen de gevolgen ervaart ben jij zelf en niet de professional.

Houd de controle met behulp van de checks van Injurad.

Natuurlijk zou je de documenten en informatie moeten ontvangen als je serieuze interesse hebt en een bod wil uitbrengen. Waarom word je bijna verplicht om nu al advocatenkosten te maken?

Veel voorkomende redenen waarom men het liever naar een advocaat stuurt:

1. Er is sprake van onrechtmatigheden.
2. De makelaar heeft niet alle documenten omdat eigenaren deze lang niet altijd geven.
3. Wet bescherming persoonsgegevens, dit is feitelijk een non-argument omdat een verkoper geen bezwaar heeft tegen het verstrekken van documenten, tenzij punt 1 of 2.

Je zou verwachten dat het geen invloed heeft op de hoofdwoning. Dat kun je helaas niet vaststellen. De vraag is namelijk in hoeverre de illegale/gedoogde bouw inbreuk maakt op de wet en het bestemmingsplan. Welke (mogelijke) consequenties verbindt de gemeente daaraan, wat zijn de gevolgen voor de geldigheid van documenten en om die reden op de dekking van de verzekering bij schade? 

Nee. Met name het onderzoek naar het bestemmingsplan van de gemeente is bijzonder technisch. Zelfs advocaten besteden dit om die reden vaak liever uit aan een architect die gespecialiseerd is in ruimtelijke ordening. Zonder de resultaten van dit onderzoek kunnen een makelaar en een advocaat geen uitspraken doen over legaliteit én mogelijke beperkingen/risico’s.

1. ONAFHANKELIJK – Injurad is onafhankelijk en richt zich volledig op de belangen van buitenlandse kopers.
2. ONDERZOEK IN TWEE DELEN – De IGP bestaat uit twee delen voor maximale zekerheid (zie woningonderzoek).
3. PROTOCOLLEN – Injurad heeft een standaard ontwikkeld waardoor vrije interpretaties van professionals tot het verleden behoren.
4. INTEGRITEITSVERKLARING – De professionals tekenen een integriteitsverklaring.
5. OPSTELLEN EN TEKENEN RAPPORT – Professionals nemen verantwoordelijkheid door het rapport te tekenen.

1. DEELDIENSTEN – Injurad biedt deeldiensten aan, zodat je op elk moment in en uit kan stappen. Je betaalt alleen voor diensten die je afneemt.
2. GEEN PERCENTAGE VAN DE KOOPSOM – De checks en de keuring hebben vaste aantrekkelijke tarieven ongeacht de waarde van de woning.
3. EFFICIËNT – De professionals van Injurad zijn bekend met de protocollen kunnen daardoor veel efficiënter werken. Dat scheelt tijd, dus geld.

De woning staat ingeschreven in het register en het kadaster, er is een notartiële eigendomsakte, een woonvergunning, er wordt belasting betaald, er is een certificaat van de gemeente dat er geen onrechtmatigheden bekend zijn, etc. Neem van ons aan dat ook als alle documenten aanwezig zijn je niet weet of een woning geen beperkingen/risico’s heeft.

Hoe kan dat?

1. Een woning kan over alle documenten kan beschikken, maar toch niet aan het bestemmingsplan voldoen. Als een woning niet aan het bestemmingsplan voldoet zijn er sowieso beperkingen/risico’s.
2. Ten tweede weten kopers veelal niet;

• Welke documenten essentieel zijn (er wordt veel onjuiste informatie verstrekt over met name de woonvergunning en de betekenis allerhande certificaten).
• Of documenten geldig zijn en of ze niet d.m.v. slimme trucjes, dus onrechtmatig zijn verkregen (dat komt regelmatig voor omdat veel verkopers merken dat ze zonder de bepaalde documenten de woning lastig of niet kunnen verkopen).

ER IS EIGENLIJK MAAR ÉÉN UITZONDERING:

Een (nieuwbouw)woning waarbij de Licencia de primera ocupación recentelijk door de gemeente zelf is afgegeven, dus niet via een verantwoordelijkheidsverklaring, vermits er aan het onroerend goed daarna niks is gewijzigd.

Om probleemwoningen te kunnen verkopen wil men liever geen goed onderzoek doen, laat staan een rapport opmaken. Zonder rapport kun je niks controleren en heb je geen poot om op te staan als er achteraf iets niet in orde is.

Als je niet kiest voor de onafhankelijke IGP-keuring, gebruik dan de checklist zodat je kan zien of het rapport van jouw adviseur volledig is. Vraag desnoods een IGP als second opinion als je twijfelt. 

De bank vraagt voor een hypotheek om een taxatierapport. Een taxatierapport geeft zelden antwoorden op de vragen of je mag herbouwen in geval van brand, of je risico loopt van afbreken van een deel van de woning, boetes, verkrijgen of verlengen van vergunningen, etc. Het kan zijn dat als een woning afbrandt je deze niet mag herbouwen en met een hypotheekschuld blijft zitten. De vraag is of je dekking van de verzekering hebt als de woning niet aan de wet en het bestemmingsplan voldoet.

Nee, de notaris ziet erop toe dat de transactie legaal is, niet of de woning legaal is en niet of de woning voldoet aan het bestemmingsplan, waar zoals je weet de belangrijke beperkingen en risico’s uit voortvloeien. 

Het kan, maar het is vanwege directe belangenverstrengeling verstandiger om niet een advocaat te kiezen die door de makelaar wordt aanbevolen. Als je het zekere voor het onzekere wil, maak gebruik van de checklist of kies direct voor IGP-Injurad.

Een aanbeveling is zeker de moeite waard. Vraag in dat geval of je het onderzoeksrapport mag inzien, zodat je kan zien hoe deze advocaat werkt. Want de realiteit in Spanje is dat veel eigenaren niet over een rapport beschikken en dus niet weten wat ze hebben gekocht.

Door het woordje ‘reservering’ lijkt het of je de woning slechts reserveert. Veelal is het niet slechts een reservering en mist essentiële informatie. Met een eenvoudig reserveringscontract is het makkelijker om kopers onder druk te zetten om snel te tekenen. Dat is ook hun taak namens de verkoper. Maar het zijn juist deze eenvoudige contracten die leiden tot problemen achteraf. Houd in je achterhoofd dat deze contracten dé manier zijn om probleemwoningen verkocht te krijgen, want als je eenmaal hebt betaald is de weg terug lastiger.

Je hebt het vast wel eens gehoord; veel woningen in Spanje hebben wel iets dat niet legaal is, omdat geen vergunning is aangevraagd of bebouwing die verjaard is. 

Dat is absoluut waar, maar wat jij zeker wil wil weten is welke de consequenties dat heeft en met name voor de rest van de woning of gebouw. Geen makelaar of advocaat kan antwoord geven op de vragen wat de beperkingen/ gevolgen zijn of het te legaliseren is zonder dat een gedegen bestemmingsplanonderzoek is gedaan (zie woning onderzoek).