Als u de antwoorden leest, dan leert u de Spaanse woningmarkt een stuk beter kennen.

Hieronder vindt u vragen en opmerkingen van kopers en huiseigenaren die we in de loop der jaren hebben verzameld. Een aantal vragen zijn anders, maar komen neer op hetzelfde antwoord. Mist u een vraag, stuur deze naar office@injurad.com

IGP-Injurad is onstaan door ervaringen van ruim 10.000 kopers en huiseigenaren van de Facebookgroep Casa Propia. Wij willen dat u zonder stress van dit geweldige land kunt genieten. En als u ons nodig heeft, we zijn er om u te helpen en uw Spaanse droom te realiseren.

Algemene vragen

  1. Te veel vertrouwen in adviseurs omdat deze vriendelijk zijn en betrouwbaar overkomen, wellicht zelfs omdat het een landgenoot is >> Vertrouwen is belangrijk, maar hou zelf de controle. Injurad heeft op basis van ervaringen van duizenden kopers en huiseigenaren tools omtwikkeld tegen zeer lage kosten, zodat niemand daarop hoeft te bezuinigen.
  2. Liefde maakt blind, een droomhuis ook >> Blijf realistisch, hoe moeilijk dat ook is. Je gaat immers veel geld uitgeven.
  3. Kopers die zich onder druk laten zetten >> Dé manier om woningen met risico te verkopen is door kopers onder druk te zetten en snel een “standaard” reserveringscontract te laten tekenen. Denk dan aan het volgende; “Beter een huis niet gekocht dat achteraf in orde bleek te zijn, dan onder druk een probleemwoning gekocht”.
  4. Door onvolledige informatie de verkeerde beslissing nemen >> IGP-Injurad wil mensen bewust maken van het feit dat er veel verkeerde informatie wordt verstrekt en circuleert op social media. Verkeerde informatie wordt door zoveel mensen en helaas zelfs professionals herhaald, dat u het gelooft.

Samengevat:

  1. VOORONDERZOEK – Voordat u kosten maakt en überhaupt een bod kunt doen moet u eerst meer weten van de woning. Stel de juiste vragen aan de verkoper/ makelaar. U vindt de vragen bij de Pre-scan.
  2. ONDERHANDELEN – Na een Pre-scan weet u meer over de woning. Nu kunt u onderhandelen over de prijs en de voorwaarden.
  3. RESERVERINGSCONTRACT – Indien u overeenstemming heeft over de prijs, wordt een reserveringscontract getekend en een aanbetaling gedaan. Een reserveringscontract moet u en de verkoper zekerheden bieden en de risico’s die u niet wil nemen uitsluiten. Zie hier voorbeelden van belangrijke voorwaarden.
  4. WONINGONDERZOEK – Vraag uw adviseur om het IGP-keuringsformulier voor u in te vullen, zodat niks wordt vergeten. Vraag hier het formulier aan.
  5. OVERDRACHT – Naar de notaris voor de overdracht.

U zou zeggen lokatie. Dat klopt, maar men vergeet vaak de tweede factor die minstens zo bepalend is, de risico’s. Op woningportals en makelaarswebsites wordt geen onderscheid gemaakt tussen woningen met of zonder risico’s. Datbetekent dat veel kopers veel te veel betalen voor een woning. Volgens deelnemers aan een enquête blijkt dat men afhankelijk van de risico’s een woning tot 25 tot 50% minder waard vindt.

Een woning kan legaal zijn en over alle documenten beschikken, maar niet voldoen aan de actuele regels van de gemeente (Plan general de ordenación, ofwel het bestemmingsplan).

  1. LEGALITEIT – Beschikt de woning over de essentiële documenten, waarmee de legaliteit kan worden aangetoond? Zijn de documenten rechtmatig zonder trucjes zijn verkregen en nog steeds geldig bijvoorbeeld als gevolg van (aan)bouwen zonder vergunning.
  2. BESTEMMINGSPLAN GEMEENTE– Voldoet de woning aan de actuele regels van de gemeente? En zo niet, heeft dat consequenties voor de gehele woning en de waarde?

Begin met een vooronderzoek (Pre-scan). Klik hier voor meer informatie.

Dat is voor een koper heel lastig te controleren. Soms worden onbewust, soms bewust bepaalde aspecten niet onderzocht om een risicowoning verkocht te krijgen. Daarom hebben we het IGP-onderzoeksformulier opgesteld.

In Spanje bestaat geen enkel document van overheidswege op basis waarvan kan worden vastgesteld dat de woning geen beperkingen of risico’s heeft.

Daarom is een compleet en recent woningonderzoek belangrijk. Compleet, omdat er veel aspecten moeten worden onderzocht. Recent, omdat de omstandigheden gewijzigd kunnen zijn. Denk aan wetgeving, wijzigingen aan de woning zelf, bestemmingsplanwijzigingen, etc.

Het IGP-keuringsformulier is een geweldige leidraad voor professionals om geen belangrijke aspecten te vergeten. Laat het invullen door uw adviseur.

Dat cijfer is afkomstig van een onderzoek door de Spaanse belastingdienst (Hacienda). Het gaat om alle typen woningen. Van woningen in de campo, tot zelfs in bestaande urbanisaties, flatgebouwen en nieuwbouw.

Volgens de Spaanse consumentenbond OCU had zes van de elf nieuwbouwprojecten geen (correcte) bouwvergunning.

Dat betekent dat een ander zonder documenten en zonder onderzoek blind heeft gekocht. Het systeem werkt want kopers die dat is overkomen tekenen bij de volgende mogelijkheid snel om niet weer een kans te missen. Niet vreemd, wel naiëf.

Onze advocaten zeggen; ‘beter een woning niet gekocht die achteraf in orde bleek te zijn, dan onder druk een woning met allerhande risico’s te hebben gekocht.’

U heeft de juiste beslissing genomen als u geen stress wilt elke keer dat er een brief van de gemeente op de deurmat valt.

Het inderdaad klinkt vreemd als een woning ooit legaal is gebouwd of als bebouwing is verjaard. In vrijwel alle Spaanse gemeenten gelden de regels van het huidige bestemmingsplan. Dus is onderzoek altijd nodig. 

In het bestemmingsplan van de gemeente liggen alle voorwaarden vast waaraan woningen op een perceel moeten voldoen. Dat gaat per zone met coderingen en subcoderingen. Enkele regels zijn het maximaal aantal m2 dat mag worden gebouwd, de hoogte, het aantal etages, informatie over bijgebouwen, de afstand tot de erfgrens die moet worden gerespecteerd, etc.

Nee! Je zou zeggen van wel en het is logisch dat u dat denkt. Echter hebben inschrijving in het Registro de la propiedad en het Kadaster niks met legaliteit te maken. Het wil ook niet zeggen dat de woning voldoet aan het huidige bestemmingsplan.

Ja, want voor elke woning geldt dat het huidige bestemmingsplan van de gemeente in vrijwel elke gemeente bepalend is voor de beperkingen en risico’s. Dus ook als de woning met vergunning is gebouwd.

In Spanje hanteert elke professional zijn eigen werkwijze. Dat leidt aantoonbaar te vaak tot verrassingen achteraf.

IGP-Injurad is er niet voor niets. Het is niet meer dan logisch dat een professional die door u wordt betaald om onderzoek u ook zekerheden biedt. Met het IGP-keuringsformulier is elke koper ervan verzekerd dat bij het onderzoek niks wordt vergeten. Het is een hele handige leidraad voor professionals en goede controle voor u als koper.

Een eerlijke professional heeft er geen enkele moeite mee om de vragen uit de Pre-scan en het keuringsformulier te beantwoorden, tenzij er wat te verbergen valt.

  • De legaliteit op basis van documenten.
  • De risico’s op basis van het actuele bestemmingsplan.
  • De belastingen, beslagen, eigendomspositie verkoper, etc..

De IGP-keuring is een heel uitgebreid onderzoek waarvan rapport wordt opgemaakt door uw eigen adviseur of als u wilt door een specialist via IGP-Injurad. U heeft dan de situatie duidelijk op papier. Als alles in orde is, dan heeft u in feite niet veel meer nodig.

Het meeste werk is met een IGP al gedaan, dus de kosten voor het afronden van de transactie zullen aanmerkelijk lager zijn.

Wij kunnen u in contact brengen met professionals. De kosten voor een IGP-rapport bedragen €395,- incl. btw.

Voordelen professionals:

  • Zijn bekend met het IGP-keuringsformulier en kunnen daardoor sneller en waarschijnlijk goedkoper werken (tussen de 3 en max 6 werkdagen rapport gereed).
  • Bereid om verantwoordlijkheid te nemen.
  • Tekenen een integriteitsverklaring.
  • Gegarandeerd onafhankelijk, voor de inkomsten niet afhankelijk van de transactie.

Nee. Een lokale adviseur wordt aangeraden, omdat die de lokale regels kent. De werkelijke reden is vaak dat men ongeschreven regels wil hanteren. Mondelinge regels worden arbitrair toegepast en bieden de koper geen zekerheid en geen poot om op te staan. 

Een goed onderzoek is gebaseerd op de wet- en regelgeving zoals deze door beleidsmakers zijn opgesteld.

Verjaard wordt onterecht gelijkgesteld aan legaal. Om een antwoord te geven op de vraag moeten de documenten en de regelgeving van de gemeente worden bestudeerd (Plan general de ordenación). Zonder onderzoek weet u niet of en zo ja wat de consequenties zijn.

De bank vraagt voor een hypotheek om een taxatierapport. Een taxatierapport geeft echter zelden antwoorden op de vragen of mag worden herbouwd in geval van brand, of er risico is op moeten afbreken van een deel van de woning, boetes, verkrijgen of verlengen van vergunningen, etc.

Het kan dus zijn dat als een woning afbrandt u deze niet mag herbouwen en met een hypotheekschuld blijft zitten. De vraag is of er dekking van de verzekering is.

Nee, de notaris ziet erop toe dat de transactie legaal is, niet of de woning legaal is en aan het bestemmingsplan voldoet.
In vrijwel geheel Spanje betaalt de verkoper 5 tot 6% makelaarscommissie. Deze wordt door de verkoper logisch verwerkt in de koopsom. Je zou kunnen zeggen dat de koper in feite indirect de makelaar betaalt. In sommige delen (bijv. Comunidad Valencia) betalen zowel de koper als de verkoper commissie.
 
Een advocaat rekent normaal gesproken 1% van de koopsom. Meestal wordt gevraagd om een voorschot. Een advocaat onderzoekt de woning namens de koper en maakt daarvan rapport op, zodat de koper weet wat hij koopt. Omdat elke professional in Spanje een eigen werkwijze heeft en dat aantoonbaar leidt onvolledige rapporten en dus verkeerde conclusies, raden we kopers aan om gebruik te maken van het IGP-onderzoeksformulier.
 
Hou er rekening mee dat dit in feite belangenverstrengeling is. Het kan, maar laat de advocaat dan gebruik maken van het IGP-onderzoeksformulier zodat u zeker weet dat er geen zaken bewust of onbewust worden vergeten.
 

Vragen over documenten

Nee, dat is vrijwel onmogelijk.

Documenten zijn belangrijk, maar voor het bepalen van de risico’s zijn documenten niet voldoende.

Primaire documenten:

  • Licencia de obras (voor elke woning gebouwd na ongeveer 1956, pmdat vanaf dat jaar was een vergunning wettelijk verplicht was).
  • Licencia de (primera) ocupación
  • Nota simple
  • Certificado catastral
  • Cédula de habitabilidad (afh. van de gemeente en niet te verwarren met de Licencia de primeria ocupación)

Enkele secundaire documenten (afhankelijk van woningtype en gemeente):

  • Escritura de obra nueva (alleen indien compleet)
  • Certificado de antigüedad
  • Certificado de inexistencia de infracción urbanística
  • ITE
  • IBI
  • AFO/DAFO/SAFO
  • Diverse boletins

Omdat documenten van de officiële instanties afkomstig zijn is het vrij eenvoudig om kopers te doen geloven dat alles in orde is. Dit zijn enkele van die “valkuil-documenten”:

  1. Declaración responsable (diverse verantwoordelijkheidsverklaringen)
  2. Certificado de inexistencia de infracción urbanística
  3. AFO, DAFO, SAFO
  4. Cédula de habitabilidad (woongvergunning)
  5. Acta de obra nueva van de notaris
  6. IBI
  7. Nota simple
  8. Certificado catastral

Het is niet verstandig. U weet niks van de woning, zelfs niet of de verkoper wel de eigenaar is. Hieraan heeft u wellicht houvast;

  1. Krijgt u geen Nota simple en een certificado catastral –> Geen contract tekenen & geen aanbetaling doen.
  2. Krijgt u een Nota simple en certificado catastral maar geen Licencia de primera ocupación -> Goed contract erg belangrijk & 1% van de koopsom -> IGP-formulier laten invullen.
  3. Krijgt u de Nota simple en Certificado catastral en Licencia de primera ocupación-> Goed contract belangrijk & aanbetaling 10% van de koopsom -> IGP-formulier laten invullen.

Natuurlijk zou u de documenten en informatie moeten ontvangen als u serieuze interesse heeft en een bod wil uitbrengen. U bent de koper.

Veel voorkomende redenen waarom men het niet doet:

  1. Men weet dat er is sprake van onrechtmatigheden/ illegale bouw.
  2. De documenten zijn er überhaupt niet.
  3. De makelaar/ advocaat heeft de documenten (nog) niet gekregen van de eigenaar.
  4. Wet bescherming persoonsgegevens, dit is feitelijk een non-argument omdat een verkoper geen bezwaar heeft tegen het verstrekken van documenten, tenzij punt 1,2 of 3.
Please enable JavaScript in your browser to complete this form.